A celebração de
contratos de locação comercial é uma realidade para o crescimento e expansão de
empresas que atuam em diversos setores do comércio, notadamente grandes
varejistas que possuem lojas e estabelecimentos espalhados pelo País.
Com o mercado
imobiliário e locatício aquecido e ante a pluralidade de contratos com
cláusulas onerosas, muitas vezes impostas por administradoras e imobiliárias, a
adequada gestão das locações comerciais das unidades dessas corporações
torna-se imprescindível.
A maior
preocupação das empresas locatárias de imóveis comerciais e seus gestores
resumia-se, até pouco tempo atrás, ao prazo e preço dos alugueis de suas unidades.
No entanto, hoje é essencial o mapeamento e
acompanhamento
completo desses contratos, seja para o ajuizamento de ações renovatórias –
visando a manutenção do ponto comercial -, seja para evitar que os custos das
unidades tornem-se desproporcionais para aquela atividade e ameacem a saúde
econômico-financeira da rede varejista — situação que, sem esse tipo de
acompanhamento, só costuma ser percebida pelos administradores quando a crise
já foi deflagrada e nem medidas judiciais são hábeis para reverter o quadro.
Isso acontece, por
exemplo, quando um contrato de locação de um imóvel comercial passa a vigorar
por prazo indeterminado, permitindo a chamada “denúncia vazia” do locador ou a exigência
de um reajuste muitas vezes arbitrário do preço da locação e fora da realidade
do mercado. Em casos em que a observância do prazo adequado para ajuizamento de
ações renovatórias não foi observada, a empresa interessada pode até mesmo “perder”
aquele ponto.
Além disso, tem-se
verificado ser cada vez mais difícil no mercado imobiliário atual a negociação
de contratos de locação que contemplem prazos proporcionalmente compatíveis com
os investimentos realizados,
fato que tem
dificultado até mesmo as negociações renovatórias em sede extrajudicial.
A Lei 8.245/91,
que rege contratos de locação no Brasil, por vezes faculta às partes
contratantes estabelecerem condições diversas e até mesmo antagônicas ao texto
legal e que, no dia a dia, podem afetar sobremaneira
estas relações. A
denominada Lei de Locações, por exemplo, permite a renúncia de direitos como o
da preferência na compra, o de indenização por benfeitorias úteis e
necessárias, dentre outros.
Muitas vezes as
multas aplicadas, índices de correção, condições para contratação de seguros e
cláusulas especiais em contratos condominiais ou de shopping centers que versam
sobre despesas extraordinárias (fundos de promoção, taxas de administração, rateio,
limite de raio de atuação etc.) podem até mesmo gerar um passivo acumulado que inviabiliza
a manutenção de determinada loja, filial ou estabelecimento comercial.
O processo de
auditoria de contratos de locação comercial demanda um mapeamento global e uma análise
completa dos instrumentos celebrados, seus aditamentos e documentos acessórios.
Em certos casos,
considerando o
nível de complexidade de algumas locações, é possível parametrizar até 60 itens
de suma importância para identificar contingências, custos, condições
comerciais e jurídicas das unidades locadas, já que não raro tais contratos não
são padronizados.
Tal iniciativa
permite à empresa locatária e seus departamentos de logística e expansão otimizar
procedimentos na negociação de novos instrumentos e até mesmo prever com
segurança passivos
necessários, seja
na entrega do imóvel, ou por ocasião da negociação de renovações.
Ademais, quando da
realização da auditoria contratual imobiliária, é possível identificar vícios —
como, por exemplo, o estabelecimento de mais de um tipo de garantia no mesmo instrumento,
o que é legalmente vedado, ou até mesmo a aplicação de reajuste monetário em
prazo inferior ao permitido pela legislação vigente –, falhas de negociação e
até mesmo condições que, por força da necessidade à época da assinatura do
contrato, foram
ignoradas ou não eram conhecidas pelo locatário.
Além dos
mencionados aspectos, a realização das referidas auditorias permite a
visualização tática do desenvolvimento da atividade da empresa, avaliando- se a
sua instalação e consolidação em pontos estratégicos das cidades em que atua.
Tais procedimentos
podem servir de
base, inclusive, para mapeamento de projetos relativos à expansão e conquista
de novas áreas de atuação.
Assim, o
acompanhamento jurídico dos antigos e novos contratos de locação comercial
celebrados é uma ferramenta de suma importância para o crescimento saudável e
controlado destas companhias.
